서울시 모아타운이란? 대상지 선정 장단점 절차 정리

안녕하세요. 서울시는 제2차 모아타운 대상지 선정 위원회를 열어 공모 신청 대상 8곳 중 5곳을 모아타운 대상지로 선정했다고 합니다. 선정된 곳은 양재2동 외, 동작구 상도동, 중랑구 중화2동, 면목2동이라고 하는데요 모아타운이 무엇이고 선정 기준 및 장단점은 어떠한지 알아보도록 하겠습니다.

 

[ 목차 ]

• 서울시 모아타운
  • 모아주택이란?
  • 모아타운이란?
• 사업추진절차
• 모아타운의 장점
• 모아타운의 단점

서울시 모아타운

모아주택이란?

작년에는 노후계획도시특별법이 국토위 소위를 통과하고 노후주택에 관한 관심이 높아지고 있습니다. 총선을 앞두고 여야의 부동산 정책과도 관련이 있는 것 같습니다. 재건축, 재개발에 관심이 많은 분들은 서울시 모아타운에 대해서 들어본 적이 있을 겁니다. 작년에도 모아타운 대상지가 선정이 되었고 이번달에는 추가 선정이 된 곳이 발표되었는데요, 모아타운이 무엇인지 그리고 절차와 장단점에 대해서 알아보겠습니다.

 

22년부터 모아타운, 신통기획 등에 대한 이야기가 많이 언급되었습니다. 노후주택에 대한 정비사업의 종류가 참 많은데요, 각각 어떤 특징을 가지고 있고 무엇이 다른지 제대로 알아야 할 필요가 있습니다. 먼저, 모아타운은 오세훈 시장이 추진한 정책으로 26년까지 노후주택을 빠른 속도로 재정비 하여 총 3만 호의 주택을 공급하겠다는 계획입니다. 22년 말에는 모아타운 대상지가 선정되어 약 64개의 모아타운이 추진될 예정입니다.

 

모아주택은 1,500㎡ 이상의 소규모 재건축단지라고 이해하시면 됩니다. 일반적으로 대규모로 진행되는 재개발, 재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법을 통해 시행이 됩니다. 그런데 서울시만의 방법으로 소규모주택정비법을 통해 시행하는 규모가 작은 정비사업을 모아주택이라고 하는 것 입니다.

 

 

서울의 골목을 다녀보면 알겠지만 보통 생각하는 대규모 단지, 고층 아파트보다는 저층 주거지가 많은 비율을 차지합니다. 그런데 저층 주거지는 노후가 되더라도 재개발 조건을 충족시키지 못하기 때문에 방치가 되는 경우가 많습니다.

 

1. 서울시의 저층주거지의 87%가 재개발이 어려우며, 향후 10년 이내 재개발 조건에 부합하는 곳은 극히 일부

2. 60~80년대에 조성된 다가구, 다세대 주택이 있는 지역은 주택 과밀로 개발되었으며(면목동, 마천동, 논현동) 소형필지로 도로가 매우 협소하다.

3. 저층 주택의 40%는 주차장이 없어 불법주차가 빈번하게 일어나며 주민 간 갈등을 유발한다. 또한 화재 시 소방차가 진입하기 어려워 재난 대응에도 취약하다.

 

따라서 이러한 저층 노후주택을 정비하기 위해서 서울시가 제도를 도한 것입니다. 모아주택 제도를 도입하여 기대하는 효과는 다음과 같습니다.

 

1. 공동개발 시 용적률 완화, 완화 용적률의 일부를 기부채납(소규모주택정비사업)

2. 단독, 다가구 밀집지역의 주차난 해소 및 주거환경 개선

3. 저층주거지의 초소형 다세대주택 양산을 막고 양질의 주택 공급

4. 기존의 골목길, 커뮤니티 등 도시맥락을 보호하는 도심형 타운하우스를 건립

 

모아타운이란?

모아타운은 모아주택을 모아서 만든 주거단지라고 보시면 됩니다. 모아타운을 만드는 이유는 여러 가지인데요, 정주여건을 개선하기 위한 목적이 크다고 합니다. 작은 규모로 산발적으로 주택이 들어서는 것보다 대규모로 개발이 진행되면 도로도 넓힐 수 있고, 주민편의시설인 공원, 녹지공간도 만들 수 있기 때문입니다. 새로운 도시의 느낌으로 개발하여 주거만족도를 높이는 것이 모아타운의 목적이라고 볼 수 있겠습니다. 모아타운 선정 조건은 다음과 같습니다.

 

- 대지규모 10만㎡미만

- 전체 노후도 50% 이상

- 정비(예정) 구역이거나 재정비 촉진지구가 아니어야 가능

 

사업추진절차

서울시 모아타운은 매년 자치구 공모를 통해 선정이 됩니다. 23년 10월 4일 기준, 24개의 자치구 총 75개 구가 선정되었고 그 이후 구로동, 석관동, 망우동 등이 추가 선정되어 총 81곳이 되었습니다. 또, 24년인 올해 2월에는 5개가 추가 선정되었습니다. 모아타운 선정은 크게 두 가지 방식으로 진행되는데요, 자치구의 공모와 주민제안 방식입니다.

 

• 자치구 공모 : 공고가 나면 주민들이 자치구에 먼저 요청을 하고, 검토를 하고 난 후에 자치구에서 서울시로 공모 신청을 합니다. 이후 심의 과정을 거쳐서 결과가 발표됩니다.
• 주민제안협의 : 조건을 갖춘 뒤 자치구에 직접 관리계획안을 제출하며 그 조건은 다음과 같습니다.
  • 소규모 주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합이 2개 이상일 것
  • 모아주택 사업시행 예정지를 대상으로 토지 면적의 2/3 이상을 동의받은 경우

모아타운의 장점

1. 신속한 사업추진 (4~5년의 사업기간 단축 가능)

일반적으로 대규모 정비사업은 10년 정도의 기간이 소요되지만 모아타운은 소유자들이 많지 않고 사업 추진 절차가 간소화되기 때문에 신속하게 추진할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

2. 다양한 인센티브 제도를 통한 높은 사업성

서울시가 주도적으로 추진하는 정책이기 때문에 많은 혜택들이 존재하며 용도지역 상향, 층수 완화, 건축 규제의 완화 등 다양한 장점이 있습니다.

 

3. 주거환경 개선

지하주차장을 통합설치 할 수 있으며 주차장 외에도 다양한 커뮤니티 시설, 생활 인프라를 확충하여 환경 개선이 가능합니다.

 

모아타운의 단점

1. 사업 불확실성

서울시 모아타운은 처음 시행되는 사업이기 때문에 진행되는 과정에서 정책이 바뀔 수 있고 조금 미숙하게 운영될 수 있다는 우려가 있습니다. 또한 아직까지 모아타운을 통한 성공사례가 배출되지 않았기 때문에 투자를 하는 경우에는 리스크를 고려하여 결정해야 할 필요가 있습니다.

 

2. 추가 분담금

모아타운 내에 빌라세대가 많은 경우에, 존치구역이 생기는 경우에는 추가분담금이 올라갈 가능성이 있습니다. 추가 분담금이 올라가게 되면 수익률의 문제로도 연결이 됩니다.

 

3. 낮은 수익률

기존의 재건축 재개발을 생각했다면 모아타운의 수익률이 생각보다 낮을 가능성이 있습니다. 재개발 재건축은 대규모로 진행하지만 모아타운은 소규모로 진행이 되기 때문에 전반적으로 수익률이 낮을 수 있습니다.

 

이상 여러 가지 장단점이 있는 모아타운에 대해서 설명을 해드렸습니다. 투자를 생각하고 있다면 각 장점과 단점을 분석해 보시길 바랍니다. 또한 여러 가지 해결되어야 할 문제나 갈등이 잘 해결되어 서울시의 주거 환경이 개선되길 기대합니다.